Genève est l’une des principales places économiques de Suisse, notamment grâce à sa situation géographique privilégiée entre la France et l’Italie. Cette position stratégique en fait une ville dynamique avec une forte demande immobilière.
Une démographie en constante augmentation
La population genevoise croît rapidement, avec une hausse de plus de 10 % au cours des 20 dernières années pour atteindre près de 200 000 habitants. Cette progression s’explique par des naissances nombreuses, mais aussi par l’arrivée constante de nouveaux résidents. Ceux-ci sont attirés par les opportunités d’emploi dans les secteurs :
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- de la banque ;
- du commerce ;
- de la santé.
Genève abrite également le siège européen des Nations Unies, générant une forte demande locative de la part des organisations internationales et des diplomates. Cette démographie fluctuante, mais en augmentation constante entraîne une pression continue sur le marché du logement genevois. De nombreux propriétaires s’adressent à une régie Genève pour gérer leur patrimoine.
Des prix de l’immobilier parmi les plus élevés de Suisse
Les prix de l’immobilier à Genève sont historiquement très élevés, notamment dans l’hyper-centre. En 2022, le prix médian au m2 pour un appartement ancien s’élève à 12 285 CHF. Pour une maison, il faut compter entre 8 000 et 10 000 CHF du m2 selon les quartiers.
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Les arrondissements périphériques comme Carouge, Onex ou Vernier offrent certes des prix inférieurs, mais qui demeurent très élevés par rapport au reste de la Suisse. Ils dépassent souvent les 5 000 CHF le m2. Même les communes plus éloignées de la frontière comme Meinier, Chancy ou Thônex affichent désormais des tarifs de l’ordre de 6 000-7 000 CHF.
Ces niveaux records s’expliquent par la pénurie structurelle de logements, aggravée par un fort dynamisme démographique. La demande excède constamment l’offre sur le marché de l’immobilier genevois, ce qui maintient les prix à la hausse.
Louer plutôt qu’acheter pour les primo-accédants
Dans ce contexte, les primo-accédants, notamment les jeunes ménages, ont des difficultés pour accéder à la propriété à Genève. Même avec de bons revenus, réunir un apport personnel de plusieurs centaines de milliers de francs pour financer l’acquisition représente un défi quasi impossible.
La location est souvent la seule solution viable sur le long terme. Heureusement, l’offre locative est plus abondante, même si les loyers restent élevés. Ils varient entre 1 500 et 3 000 CHF mensuels selon les surfaces et les quartiers.
Le marché de l’investissement locatif attire les capitaux
Compte tenu des écarts de prix, de nombreux propriétaires privilégient l’acquisition en vue de la location. Cela alimente le marché de l’investissement locatif à Genève, devenu extrêmement rentable.
Avec des loyers élevés et une forte demande constante, les rendements bruts s’établissent entre 2 et 4 % selon les biens, contre seulement 1 à 2 % en moyenne ailleurs en Suisse. Même après déduction des charges et des impôts, les taux de rendement net dépassent couramment les 1,5%.
Ces conditions extrêmement attractives pour les investisseurs immobiliers, conjuguées au besoin de se loger des habitants, maintiennent une forte pression sur les prix. De grands groupes internationaux sont d’ailleurs de plus en plus actifs sur le marché de l’investissement locatif à Genève.
Le rôle des régies immobilières
Dans ce contexte établi, les régies immobilières jouent un rôle fondamental. Expertes du marché local, elles conseillent acheteurs et investisseurs, tout en gérant de nombreux biens en location.
Leur bonne connaissance des prix, des quartiers et des opportunités leur permet de mettre en relation de manière efficace propriétaires bailleurs et locataires. Les régies sont aussi des interlocuteurs clés pour les copropriétés, assurant la gestion administrative et technique des immeubles.